Ko ima glas u novskoj zgradi: Nacrt zakona vraća priču na vlasništvoКо има глас у новској згради: Нацрт закона враћа причу на власништво
Nacrt zakona jasno razdvaja predsjednika skupštine etažnih vlasnika od upravnika zgrade. Etažni vlasnici biraće oba, upravnik će morati da ima licencu, a minimalna mjesečna naknada za održavanje porašće sa 0,20 na 0,30 eura po kvadratnom metru. Građani mogu da predlože izmjene do 8. septembra.Нацрт закона јасно раздваја предсједника скупштине етажних власника од управника зграде. Етажни власници бираће оба, управник ће морати да има лиценцу, а минимална мјесечна накнада за одржавање порашће са 0,20 на 0,30 еура по квадратном метру. Грађани могу да предложе измјене до 8. септембра.
Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine otvorilo je 10. avgusta javnu raspravu o Nacrtu zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada.
Riječ je o Nacrtu, pa će konačna pravila zavisiti od javne rasprave i daljeg postupka usvajanja. Ako predložena rješenja ostanu u sadašnjem obliku, novske zgrade dobiće profesionalne upravnike, precizniju kontrolu zajedničkog računa, mogućnost elektronskih sjednica i veće obavezno izdvajanje za održavanje.
Zakon bi se primjenjivao na stambene zgrade sa najmanje pet posebnih djelova namijenjenih stanovanju. Manje zgrade mogle bi da ga primjenjuju ako se vlasnici jednoglasno saglase.
Predsjednik skupštine i upravnik imaće različite poslove
Skupštinu čine etažni vlasnici i ona donosi odluke o održavanju, zajedničkom računu, izboru izvođača, osiguranju i drugim poslovima zgrade.
Predsjednik skupštine biće jedan od etažnih vlasnika sa prebivalištem, odnosno sjedištem u Crnoj Gori. On saziva i vodi sjednice, dostavlja odluke vlasnicima i kontroliše sprovođenje godišnjeg programa održavanja.
Upravnik će voditi svakodnevne poslove zgrade: organizovati naplatu, upravljati zajedničkim računom, predlagati plan održavanja, izvršavati odluke skupštine, organizovati hitne radove i podnositi finansijske izvještaje.
Upravnik će moći da bude licencirano privredno društvo, pravno lice, preduzetnik ili fizičko lice sa licencom profesionalnog upravnika i osiguranjem od odgovornosti od najmanje 5.000 eura. Za licencu će biti potrebni stručna obuka i položen ispit. Mandat upravnika trajaće četiri godine, uz mogućnost ponovnog izbora.
Etažni vlasnici biraće upravnika i ugovorom uređivati njegove obaveze i naknadu. Kada zgrada ne uspije da izabere organe upravljanja, upravnika će pod uslovima iz zakona odrediti organ lokalne uprave.
Minimalna uplata raste za 50 odsto
Najniža vrijednost boda za održavanje porasla bi sa 0,20 na 0,30 eura po kvadratnom metru. Skupština etažnih vlasnika može da utvrdi i veći iznos, prema potrebama zgrade.
To znači da bi minimalna mjesečna naknada iznosila:
- 18 eura za stan od 60 kvadrata, umjesto dosadašnjih 12 eura;
- 24 eura za stan od 80 kvadrata, umjesto dosadašnjih 16 eura.
Nacrt propisuje i najniže naknade za ljude koji vode zgradu. Predsjedniku skupštine pripadalo bi najmanje pet odsto ukupnog mjesečnog iznosa koji zgrada prikupi za održavanje, a upravniku najmanje 15 odsto. Obje naknade isplaćivale bi se iz zajedničkog fonda zgrade.
Za dug duži od tri mjeseca upravnik bi bio dužan da pokrene postupak izvršenja.
Vlasnici će imati mjesečni uvid u poslovanje
Upravnik će do 10. u mjesecu svim etažnim vlasnicima dostavljati bankarski izvještaj o uplatama, isplatama i stanju na zajedničkom računu za prethodni mjesec.
Svaki vlasnik moći će da zatraži uvid u račun i prateću dokumentaciju, a upravnik će morati da ih dostavi u roku od osam dana. Do 31. marta svake godine upravnik će podnositi izvještaj o prihodima, rashodima, izvedenim radovima, cijenama i stanju na računu za prethodnu godinu.
Nacrt omogućava i inspektoru za stanovanje da od banke zatraži podatke o zajedničkom računu kada provjerava zakonitost trošenja novca.
Sjednice će moći da se održavaju i preko telefona
Etažni vlasnici moći će da učestvuju na sjednici lično, preko punomoćnika ili elektronski – putem video-konferencije, imejla, telefonskih poruka i drugih sredstava komunikacije na daljinu.
Za redovno odlučivanje potreban je kvorum vlasnika koji posjeduju najmanje polovinu ukupne neto površine posebnih djelova zgrade. Ako se kvorum ne obezbijedi ni poslije dva poziva sa istim dnevnim redom, u trećem sazivu odlučivaće prisutni, većinom koja predstavlja najmanje polovinu neto površine prisutnih vlasnika.
Ovo rješenje može pomoći zgradama sa velikim brojem stanova čiji vlasnici žive van Herceg Novog.
Prema Popisu 2023. godine, u Herceg Novom je evidentirano 29.696 stanova, od kojih je 11.700 namijenjeno sezonskom korišćenju. Taj podatak ne pokazuje mjesto prebivališta vlasnika, ali pokazuje razmjere povremenog stanovanja u gradu.
Vlasnik koji nema prebivalište u Crnoj Gori moraće da imenuje predstavnika koji će u njegovo ime učestvovati u radu skupštine i ostvarivati prava i obaveze propisane zakonom.
Registar bi trebalo da poveže zgradu, katastar i vlasnike
Organ lokalne uprave vodiće elektronski registar stambenih zgrada, etažnih vlasnika i upravnika. Katastar će podatke o promjenama vlasništva dostavljati lokalnoj upravi u roku od 15 dana.
Kada jedan stan ima više suvlasnika ili zajedničara, oni će zajedno imati jedan glas i moraće da ovlaste predstavnika. Upravnik će moći da podnese sudu inicijativu za pokretanje ostavinskog postupka kada sazna da postupak poslije smrti vlasnika nije sproveden.
Dva pitanja koja Nacrt treba da razjasni
Prvo je položaj naslijeđenog stana dok ostavinski postupak traje. Nacrt uređuje glasanje suvlasnika i buduće ažuriranje registra, ali ne daje dovoljno jasan odgovor ko u skupštini predstavlja stan kada se u katastru još vodi preminuli vlasnik i kojim dokumentom nasljednik dokazuje pravo učešća.
Drugo je rok za mjesečnu uplatu. Član 49 propisuje plaćanje do 15. u tekućem mjesecu, dok član 50 navodi plaćanje do kraja mjeseca za tekući mjesec. Konačni tekst mora imati jedan, nedvosmislen rok.
Primjedbe se dostavljaju do 8. septembra
Građani, skupštine etažnih vlasnika, postojeći upravnici i druga zainteresovana lica mogu do 8. septembra 2026. godine dostaviti Ministarstvu primjedbe, predloge i sugestije.
Komentari se šalju na adresu Ministarstva, IV proleterske brigade broj 19, 81000 Podgorica, ili elektronskom poštom na marko.vico@mdup.gov.me, na obrascu objavljenom uz javni poziv.
Za novske zgrade sada su najvažnija praktična pitanja: ko vodi zgradu, koliko taj posao košta, kako vlasnici kontrolišu zajednički novac i ko odlučuje kada dio vlasnika tokom većeg dijela godine nije u gradu.
Dokumenti i izvori:
Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada:
https://www.gov.me/dokumenta/726c8a31–9c7a-4648–84bd-961011fc6926
Javni poziv za učešće u javnoj raspravi:
https://www.gov.me/clanak/javni-poziv-za-ucesce-u-javnoj-raspravi-o-nacrtu-zakona-o-upravljanju-i-odrzavanju-stambenih-zgrada
MONSTAT, Popis 2023, stanovi prema načinu korišćenja:
https://www.monstat.org/uploads/files/popis%202021/saopstenja/TABELA_Stanovi%202023%20II.xlsx
Министарство просторног планирања, урбанизма и државне имовине отворило је 10. августа јавну расправу о Нацрту закона о управљању и одржавању стамбених зграда.
Ријеч је о Нацрту, па ће коначна правила зависити од јавне расправе и даљег поступка усвајања. Ако предложена рјешења остану у садашњем облику, новске зграде добиће професионалне управнике, прецизнију контролу заједничког рачуна, могућност електронских сједница и веће обавезно издвајање за одржавање.
Закон би се примјењивао на стамбене зграде са најмање пет посебних дјелова намијењених становању. Мање зграде могле би да га примјењују ако се власници једногласно сагласе.
Предсједник скупштине и управник имаће различите послове
Скупштину чине етажни власници и она доноси одлуке о одржавању, заједничком рачуну, избору извођача, осигурању и другим пословима зграде.
Предсједник скупштине биће један од етажних власника са пребивалиштем, односно сједиштем у Црној Гори. Он сазива и води сједнице, доставља одлуке власницима и контролише спровођење годишњег програма одржавања.
Управник ће водити свакодневне послове зграде: организовати наплату, управљати заједничким рачуном, предлагати план одржавања, извршавати одлуке скупштине, организовати хитне радове и подносити финансијске извјештаје.
Управник ће моћи да буде лиценцирано привредно друштво, правно лице, предузетник или физичко лице са лиценцом професионалног управника и осигурањем од одговорности од најмање 5.000 еура. За лиценцу ће бити потребни стручна обука и положен испит. Мандат управника трајаће четири године, уз могућност поновног избора.
Етажни власници бираће управника и уговором уређивати његове обавезе и накнаду. Када зграда не успије да изабере органе управљања, управника ће под условима из закона одредити орган локалне управе.
Минимална уплата расте за 50 одсто
Најнижа вриједност бода за одржавање порасла би са 0,20 на 0,30 еура по квадратном метру. Скупштина етажних власника може да утврди и већи износ, према потребама зграде.
То значи да би минимална мјесечна накнада износила:
- 18 еура за стан од 60 квадрата, умјесто досадашњих 12 еура;
- 24 еура за стан од 80 квадрата, умјесто досадашњих 16 еура.
Нацрт прописује и најниже накнаде за људе који воде зграду. Предсједнику скупштине припадало би најмање пет одсто укупног мјесечног износа који зграда прикупи за одржавање, а управнику најмање 15 одсто. Обје накнаде исплаћивале би се из заједничког фонда зграде.
За дуг дужи од три мјесеца управник би био дужан да покрене поступак извршења.
Власници ће имати мјесечни увид у пословање
Управник ће до 10. у мјесецу свим етажним власницима достављати банкарски извјештај о уплатама, исплатама и стању на заједничком рачуну за претходни мјесец.
Сваки власник моћи ће да затражи увид у рачун и пратећу документацију, а управник ће морати да их достави у року од осам дана. До 31. марта сваке године управник ће подносити извјештај о приходима, расходима, изведеним радовима, цијенама и стању на рачуну за претходну годину.
Нацрт омогућава и инспектору за становање да од банке затражи податке о заједничком рачуну када провјерава законитост трошења новца.
Сједнице ће моћи да се одржавају и преко телефона
Етажни власници моћи ће да учествују на сједници лично, преко пуномоћника или електронски – путем видео-конференције, имејла, телефонских порука и других средстава комуникације на даљину.
За редовно одлучивање потребан је кворум власника који посједују најмање половину укупне нето површине посебних дјелова зграде. Ако се кворум не обезбиједи ни послије два позива са истим дневним редом, у трећем сазиву одлучиваће присутни, већином која представља најмање половину нето површине присутних власника.
Ово рјешење може помоћи зградама са великим бројем станова чији власници живе ван Херцег Новог.
Према Попису 2023. године, у Херцег Новом је евидентирано 29.696 станова, од којих је 11.700 намијењено сезонском коришћењу. Тај податак не показује мјесто пребивалишта власника, али показује размјере повременог становања у граду.
Власник који нема пребивалиште у Црној Гори мораће да именује представника који ће у његово име учествовати у раду скупштине и остваривати права и обавезе прописане законом.
Регистар би требало да повеже зграду, катастар и власнике
Орган локалне управе водиће електронски регистар стамбених зграда, етажних власника и управника. Катастар ће податке о промјенама власништва достављати локалној управи у року од 15 дана.
Када један стан има више сувласника или заједничара, они ће заједно имати један глас и мораће да овласте представника. Управник ће моћи да поднесе суду иницијативу за покретање оставинског поступка када сазна да поступак послије смрти власника није спроведен.
Два питања која Нацрт треба да разјасни
Прво је положај наслијеђеног стана док оставински поступак траје. Нацрт уређује гласање сувласника и будуће ажурирање регистра, али не даје довољно јасан одговор ко у скупштини представља стан када се у катастру још води преминули власник и којим документом насљедник доказује право учешћа.
Друго је рок за мјесечну уплату. Члан 49 прописује плаћање до 15. у текућем мјесецу, док члан 50 наводи плаћање до краја мјесеца за текући мјесец. Коначни текст мора имати један, недвосмислен рок.
Примједбе се достављају до 8. септембра
Грађани, скупштине етажних власника, постојећи управници и друга заинтересована лица могу до 8. септембра 2026. године доставити Министарству примједбе, предлоге и сугестије.
Коментари се шаљу на адресу Министарства, IV пролетерске бригаде број 19, 81000 Подгорица, или електронском поштом на марко.вицо@мдуп.гов.ме, на обрасцу објављеном уз јавни позив.
За новске зграде сада су најважнија практична питања: ко води зграду, колико тај посао кошта, како власници контролишу заједнички новац и ко одлучује када дио власника током већег дијела године није у граду.
Документи и извори:
Нацрт закона о управљању и одржавању стамбених зграда:
хттпс://www.гов.ме/документа/726c8a31–9c7a-4648–84bd-961011fc6926
Јавни позив за учешће у јавној расправи:
хттпс://www.гов.ме/цланак/јавни-позив-за-уцесце-у-јавној-расправи-о-нацрту-закона-о-управљању-и-одрзавању-стамбених-зграда
МОНСТАТ, Попис 2023, станови према начину коришћења:
хттпс://www.монстат.орг/уплоадс/филес/попис%202021/саопстења/ТАБЕЛА_Станови%202023%20II.xlsx